Mi történt a budapesti lakáspiacon, hogy az árak ilyen drasztikusan megemelkedtek? Mennyibe került egy lakás a 2008-as válság után, és mennyibe kerül most? Hogyan viszonyulnak a budapesti lakásárak más közép-európai városokhoz, mint Prága, Bécs vagy Varsó? És mi a helyzet a nyugat-európai nagyvárosokkal, mint London vagy Párizs? Ebben a cikkben részletesen bemutatjuk a budapesti lakáspiac jelenlegi helyzetét, összehasonlítva más városokkal, és megvizsgáljuk, milyen tényezők vezettek a jelenlegi árrobbanáshoz.
2008-as válság utáni árak vs. jelenlegi árak Budapesten:
A 2008-as pénzügyi válság után a budapesti lakásárak jelentősen csökkentek. A válságot követően, 2010 körül, az átlagos négyzetméterárak Budapesten 200-250 ezer forint körül mozogtak. Ez azt jelentette, hogy egy 60 négyzetméteres lakás ára körülbelül 12-15 millió forint volt.
2025-re azonban az árak drámai mértékben emelkedtek. A Duna House legfrissebb elemzése szerint 2025 első negyedévében már alig érhető el újépítésű lakás 1 millió forint (kb.: 2 500 euró) alatti négyzetméteráron Budapesten. Ez azt jelenti, hogy egy 60 négyzetméteres újépítésű lakás ára legalább 60 millió forint, de a belvárosban vagy a budai hegyvidéki részeken ennek akár a háromszorosa is lehet.
Nemzetközi kitekintés:
A budapesti lakásárakat összehasonlítva más közép- és nyugat-európai városokkal:
- Prága: Az újépítésű lakások átlagos négyzetméterára 2024 harmadik negyedévében meghaladta a 160 000 cseh koronát (kb. 6 400 euró), ami jelentős növekedést jelent az előző évhez képest.
- Bécs: Az átlagos négyzetméterár 2024 második negyedévében 6 100 euró volt, a belvárosi prémium lokációkban pedig akár 22 500 euró is lehet.
- Kolozsvár: 2025 februárjában az átlagos négyzetméterár meghaladta a 3 000 eurót, ezzel Kolozsvár lett az első romániai város, ahol az árak ilyen magasra emelkedtek.
- Bukarest: 2025 februárjában az újépítésű lakások átlagos négyzetméterára 1 760 euró volt, míg a használt lakásoké kiemelt övezetekben akár 2 120 eurót is eléri.
- Pozsony: 2025 januárjában az újépítésű lakások átlagos négyzetméterára 4 210 euró volt, a legdrágább kerületekben pedig 5 705 euró.
- Varsó: A pontos adatok elsősorban a lokációtól függenek, míg a belvárosi lakások négyzetméterára elérheti a 3 500 eurót, addig a külvárosi részeken akár Budapestnél olcsóbban 2.200 euró alatt is lehet találni használt lakásokat.
- London: 2025-ben az átlagos négyzetméterár a városrésztől függően 8 500 és 22 000 font között mozog, ami körülbelül 9 800 és 25 400 eurónak felel meg.
- Párizs: A párizsi lakásárak a városrésztől függően változnak, de az átlagos négyzetméterár 2025-ben körülbelül 10 000 euró körül alakul.
- Alicante: 2025-ben az átlagos négyzetméterár 2 265 euró, ami 18,2%-os növekedést jelent az előző évhez képest.
Ezek az adatok azt mutatják, hogy a budapesti lakásárak jelentősen emelkedtek az elmúlt években, és már megközelítik vagy meghaladják más közép-európai városok árait. Ez a trend komoly kihívások elé állítja a lakásvásárlókat, különösen a fiatalokat és az első lakásukat vásárlókat. Azonban ha a külföldi befektetőket nézzük, a budapesti lakásárak még mindig olcsónak tekinthetők, még a régióban is, Budapestnél olcsóbban lassan csak Bukarestben található befektetési célú ingatlan.
Budapest: drágulás minden kerületben: milliós átlagár alatt sehol sincs új lakás
2025 első negyedévében már alig érhető el újépítésű lakás 1 millió forint alatti négyzetméteráron – derül ki a Duna House legújabb ingatlanpiaci elemzésből. Ezzel új korszakba lépett a főváros ingatlanpiaca, amely a vásárlók lehetőségeit és döntési szempontjait is új irányba fogja terelni.
Budapesten jelenleg a legolcsóbb újépítésű ingatlanokat a XV. és a XX. kerületekben találjuk, négyzetméterenként 1 millió forintos átlagáron. A legmagasabb árszinteket a II. kerületben mérték, ahol az átlagos négyzetméterár már 3,4 millió forint fölé emelkedett. Az I., V. és XII. kerületek szintén 2 millió forint feletti négyzetméterárat mutatnak.
Az újépítésű lakások négyzetméterárai 2024 első negyedévéhez képest 2025 első negyedévére Budapesten átlagosan jelentősen emelkedtek, de a növekedés mértéke erőteljesen eltér kerületenként.
„A legnagyobb drágulás a II. kerületben történt
ahol az árak 56 %-kal nőttek, ezt a XVIII. kerület követi 51, majd a VII. kerület 40 százalékkal. Látványos emelkedés volt továbbá a XIX., XII. és XIII. kerületekben is, 20 százalék feletti növekedéssel. A legkisebb növekedést a belső pesti kerületek egy része mutatta: a IX., X., XIV. és XVI. kerületekben 4-6 százalék közötti bővülés történt. Összességében a drágulás ott volt a leglátványosabb, ahol korábban elérhetőbb árak voltak, de az utóbbi évben erősödő kereslet, korlátozott kínálat és jobb infrastrukturális fejlesztések hatására hirtelen felértékelődtek az újépítésű projektek” – mondta Szegő Péter, a Duna House PR és elemzési szakértője.
Ebből fakadóan nem túlzás azt állítani, hogy újépítésű lakást ma leginkább már csak a tehetősebbek tudnak vásárolni. Egy 60 négyzetméteres lakás ára a legolcsóbb kerületekben is eléri a 60 millió forintot. Míg a belvárosban vagy a budai hegyvidéki részeken ennek akár a háromszorosa is lehet. Mindez igencsak leszűkítette a vevőkört, vagyis főként csak a komolyabb saját forrással (vagy jó hitelképességgel) rendelkezők vásároltak újépítésű lakást.
A Duna House elemzői szerint ár-érték arányban jelenleg a XIV., XIX. és XX. kerületek kínálnak kiegyensúlyozott megoldást. Ezek a városrészek még relatíve elérhető áron kínálnak újépítésű lakásokat, miközben infrastruktúrájuk, közlekedésük és a szolgáltatások is fejlettek.
Befektetési szempontból pedig továbbra is figyelemre méltó a VIII. és IX. kerület. Itt a bérbeadási hozam és a hosszú távú értéknövekedési potenciál kombinációja kedvező. Emellett nagy lakásszámú fejlesztései révén még a XIII. kerület mutat stabil keresletet a bérlők körében.
Mérsékelt növekedés, területi szóródással
A Duna House előrejelzése szerint 2025 második felében az újépítésű lakások négyzetméterárai országos szinten enyhe. Budapesten viszont továbbra is 3-7%-os növekedést mutathatnak, különösen ott, ahol szűkebb a kínálat.
„Míg a belvárosi prémiumlokációkban csak mérsékelt emelkedés várható,
addig a külső pesti kerületekben és a budapesti agglomerációban az árak meredekebben fognak emelkedni. Ezért azok a vásárlók kerülnek most előnybe, akik rendelkeznek tőkével, és emiatt gyorsan tudnak dönteni. A kivárás a hazai ingatlanpiacon tehát még inkább drága mulatsággá vált, különösen újépítésű ingatlanok esetében” – tette hozzá Szegő Péter.
Forrás: Duna House
