A 2025-ös év szélsőséges képet mutatott a hazai ingatlanpiacon: miközben Budán milliárdos villák cseréltek gazdát, addig vidéken szinte jelképes összegekért is lehetett ingatlanhoz jutni. A Duna House éves tranzakciós adatai alapján markáns különbségek rajzolódtak ki nemcsak Budapest és a vidék, hanem az egyes vármegyék között is.

Országos átlagok: egyre magasabb árak, nagy eltérésekkel

Országos szinten az ingatlanok átlagos eladási ára 55 millió forint volt, míg az átlagos négyzetméterár elérte a 736 ezer forintot. A főváros azonban jócskán túlszárnyalta ezt: Budapesten egy ingatlanért átlagosan 82 millió forintot fizettek, az átlagos négyzetméterár pedig 1,2 millió forint fölé emelkedett.

Budapest az élen, Kelet-Magyarország a lista végén

Az eladási árak rangsorát toronymagasan Budapest vezette, ezt követte Pest vármegye 62 millió forintos átlaggal. A mezőny elején szerepelt még Veszprém, Hajdú-Bihar és Győr-Moson-Sopron vármegye is, 47–59 millió forint közötti árakkal.

A legolcsóbb ingatlanpiac továbbra is a keleti és dél-keleti vármegyékben volt: Békésben vagy Borsod-Abaúj-Zemplénben jóval alacsonyabb fajlagos árakon lehetett vásárolni, mint a nyugati vagy fővárosi régiókban.

Panel, tégla vagy családi ház? Ennyit fizettek értük

A különböző ingatlantípusok között jelentős árkülönbségek mutatkoztak:

• Panellakások: országos átlagban 43,7 millió forintért keltek el, 835 ezer Ft/m² áron
• Téglalakások: átlagosan 61 millió forintos eladási árral és 1 millió Ft/m² fajlagos árral
• Családi házak: 53,1 millió forintos átlagáron, viszont jóval alacsonyabb, 501 ezer Ft/m² négyzetméterárral

Rekordok éve: milliárdos villa és 20 ezer forintos négyzetméterár

A legdrágábban értékesített ingatlan egy II. kerületi, Hűvösvölgyi úti villa volt, közel 1000 négyzetméteres alapterülettel. Az eladási ár elérte az 1 milliárd 764 millió forintot. A luxusingatlan több szinten, tíz szobával, hét fürdőszobával, wellnessrészleggel, sportfunkciókkal és garázzsal rendelkezett.

A skála másik végén egy Zala vármegyei Szilvágyon található, 25 m²-es ingatlan állt, amely mindössze 1 millió forintért cserélt gazdát.

Döbbenetes négyzetméterár-különbségek

A legmagasabb négyzetméterárat egy I. kerületi, Naphegy utcai lakás érte el: a 43 m²-es, újszerű ingatlan 3,4 millió Ft/m² áron kelt el.

Ezzel szemben a legalacsonyabb fajlagos ár egy hercegszántói, rossz állapotú, 100 m²-es házhoz kapcsolódott, amely 19 900 Ft/m² áron talált vevőre.

Extrém méretek és történelmi falak

A legnagyobb alapterületű ingatlan szintén a budai luxusvilla volt, míg a legkisebb egy mindössze 6 m²-es, Markazon eladott horgásztanya, amelyet egy boroshordóból alakítottak ki.

A legrégebbi értékesített lakóingatlan Szombathelyen volt: az épület 1799-ben épült, és egy 34 m²-es lakás 26,5 millió forintért cserélt tulajdonost.

Kik vásároltak és miért?

A vevői oldalon az első lakást vásárlók voltak többségben, 25,5%-os aránnyal. Őket követték a befektetési célú vásárlók (22%), majd a nagyobba költözők (19%). A kisebbe költözés, generációs változások és válások kisebb, de mérhető arányban jelentek meg.

Miért adtak el az emberek ingatlant?

Az eladók körében leggyakrabban befektetés lezárása állt a háttérben (24%). Jelentős volt az örökölt ingatlanok értékesítése is (19%), valamint a kisebbe költözés (13%). Ezek mellett élethelyzeti okok – válás, családi átrendeződés – is szerepet játszottak. – áll a DH közleményében.

A Luxus és nyomor egy piacon: extrém ingatlanárak Magyarországon bejegyzés először Sajtóközlemények-én jelent meg.

Mennyit ér ma egy budai villa? Elég egy dizájnos homlokzat, vagy tényleg számít az elhelyezkedés?
Vajon mennyiért cserélnek gazdát azok a családi házak, amelyek néhány éve még évekig álltak eladatlanul?
És mit érhet egy modern, nagy alapterületű, prémium kivitelezésű otthon a budai hegyoldalban?

Egyáltalán: hogyan lehet beárazni egy ennyire egyedi ingatlant, ahol minden négyzetméternek története van?

Ezekre a kérdésekre kereste a választ Czitó Tamás, a budai luxuspiac egyik jól ismert szakértője.

Nagy értékű családi házak

– Önök Budapest II/A kerületében és a környező agglomerációs településeken dolgoznak. Hogyan alakul jelenleg a piac, ahol alapvetően családi házas övezetekről beszélünk, amelyek nyilván nagyobb értéket is képviselnek?

– 2024 november-december óta egyre nagyobb az érdeklődés a piacon és a tranzakciók száma is növekszik.

Ezt jól jelzi, hogy a vevők már a korábban hónapokig hirdetett, nagyon rossz állapotú, szinte lebontandó házakat, kvázi építési telkeket is megvásárolják.

Sőt, a tavaly decemberben eladott ingatlanokért most talán már 5-10 millió forinttal többet is lehetne kapni, ami jól mutatja az árak dinamizmusát. Azonban a nagyméretű, jelentős korszerűsítést igénylő családi házak továbbra sem túlzottan keresettek.

– Mi az az értékhatár, ameddig keresik, nézik a családi házakat, a nagyobb méretű lakóingatlanokat?

– Konkrét összeget nem tudok meghatározni, mert egy igényes, modern, 250-300 négyzetméteres családi villát akár 500-600 millió forintért is el lehet adni. Vagyis a nagy értékű, kiváló állapotú házaknak szintén megvan a vevőjük, bár nyilván nem akkora volumenben érkeznek az érdeklődők, mint egy kis garzonlakás esetében.

Hogyan árazzunk?

– Ezek a családi házak teljesen egyediek, szinte mindegyik saját „személyiséggel” rendelkezik. Hogyan lehet ilyen esetekben korrekt árat meghatározni?

– Abszolút egyedi árazásról beszélhetünk, amelyet sokéves tapasztalat, illetve alapos hely- és piacismeret alapján lehet elvégezni.

A környékbeli hirdetési árak és eladott ingatlanok alapján állítjuk össze az összehasonlító elemzést, és bár már húsz éve foglalkozom ingatlanközvetítéssel, még nekem sem könnyű meghatározni egy adott családi ház valódi értékét.

Ha nagyon egyedi építészeti stílusú ingatlanról van szó, amely ráadásul egyedi helyszínen található, akkor még nehezebb meghatározni az árat. De ha mondok egy nagyságrendet, akkor is plusz-mínusz 6-8 százalék eltérés lehet, mert nincs az a szakember, aki 1-5 millió forintos pontossággal megmondja egy nagyobb ház valódi értékét.

A Ennyit ér ma egy budai luxusvilla – az árak láttán megdörzsölöd a szemed! bejegyzés először Sajtóközlemények-én jelent meg.