Ingatlan-bérbeadás adózása 2026-ban: amit minden tulajdonosnak tudnia kell
Az ingatlan kiadása sokak számára biztos bevételi forrás, azonban az adózás szabályai 2026-ban is komoly figyelmet igényelnek. Egy rossz döntés vagy elmulasztott bejelentés akár bírsághoz is vezethet. Összeszedtük a legfontosabb tudnivalókat, közérthetően.
Lakáskiadás után mindig kell adót fizetni?
Igen. Az ingatlan bérbeadásából származó bevétel adókötelezettséggel jár, és személyi jövedelemadó formájában adózik.
A jó hír: csak 15% SZJA-t kell fizetni, nincs külön járulék vagy szocho.
Fontos különbség:
- nem a teljes bevétel adóköteles,
- hanem a költségekkel csökkentett jövedelem.
Magánszemélyként vagy vállalkozóként érdemes bérbe adni?
A lakáskiadás háromféle formában történhet:
- magánszemélyként (adószám nélkül),
- adószámos magánszemélyként,
- egyéni vállalkozóként.
A legtöbb tulajdonos magánszemélyként adja ki az ingatlanát, ami egyszerűbb és kevesebb adminisztrációval jár.
Kell adószám lakáskiadáshoz?
Nem minden esetben.
Nem kell adószám, ha:
- nem vagy egyéni vállalkozó,
- kizárólag adómentes lakásbérbeadást végzel,
- nem választasz áfakötelezettséget,
- nincs közösségi adószám-kötelezettséged.
Ha azonban számlát szeretnél kiállítani, vagy számlatömböt használsz, akkor adószám kiváltása kötelező.
Számla vagy elég egy egyszerű bizonylat?
Adómentes bérbeadás esetén:
- nem kötelező számlát adni,
- elegendő egy számviteli bizonylat, amelyen az adóazonosító jel is szerepelhet.
Ha mégis számlát adnál (például bérlő kérésére), akkor már be kell jelentkezni adóalanyként.
Hogyan számolható el költség a lakáskiadásnál?
A bevétel csökkenthető, így kevesebb adót kell fizetni. Két módszer közül választhatsz:
1. 10%-os költséghányad
- nem kell számlát gyűjteni,
- a bevétel 90%-a után fizetsz adót.
2. Tételes költségelszámolás
- számlákkal igazolt költségek számolhatók el,
- ide tartozik például:
- felújítás,
- karbantartás,
- javítás,
- rezsi (bizonyos feltételekkel),
- amortizáció.
Mely költségek nem számítanak bevételnek?
Nem minősül bevételnek:
- a bérlő által tényleges fogyasztás alapján megfizetett közüzemi díj.
Viszont bevételnek számít:
- a közös költség,
- az átalányban meghatározott rezsi,
- a fix összegű bérleti díj, amely tartalmazza a rezsit.
Csökkenthető a jövedelem más lakás bérleti díjával?
Igen, de csak szigorú feltételekkel:
- legalább 90 napos bérbeadás szükséges,
- a másik lakás bérleti díja nem térül meg máshonnan,
- akár külföldi bérleti díj is elszámolható.
Mikor és hogyan kell adóelőleget fizetni?
A fizetendő SZJA-t:
- negyedévente kell befizetni,
- a negyedévet követő hónap 12. napjáig,
- csak akkor, ha az adó összege eléri a 10 000 forintot.
Mi a helyzet, ha cég fizeti a bérleti díjat?
Ha a bérlő nem magánszemély, hanem cég:
- az adóelőleget a kifizető vonja le,
- nyilatkozat hiányában automatikusan a 10%-os költséghányaddal számol.
ÁFA és lakásbérbeadás: kell vele foglalkozni?
A hosszú távú lakásbérbeadás:
- áfamentes.
Áfát kell fizetni:
- parkolók bérbeadása után,
- rövid távú szálláshely-szolgáltatásnál.
Ha egyszer áfakörössé válsz:
- 5 évig nem léphetsz vissza az adómentességbe.
Lakáskiadás vagy szálláshely-szolgáltatás? Nem ugyanaz!
Fontos különbség:
- a lakásbérbeadás hosszú távú,
- nem kell hozzá engedély.
A szálláshely-szolgáltatás:
- rövid távú,
- adószám és engedély szükséges,
- eltérő adózási szabályok vonatkoznak rá.
Forrás: ingatlan.com
