Az ingatlan kiadása sokak számára biztos bevételi forrás, azonban az adózás szabályai 2026-ban is komoly figyelmet igényelnek. Egy rossz döntés vagy elmulasztott bejelentés akár bírsághoz is vezethet. Összeszedtük a legfontosabb tudnivalókat, közérthetően.

Lakáskiadás után mindig kell adót fizetni?

Igen. Az ingatlan bérbeadásából származó bevétel adókötelezettséggel jár, és személyi jövedelemadó formájában adózik.
A jó hír: csak 15% SZJA-t kell fizetni, nincs külön járulék vagy szocho.

Fontos különbség:

• nem a teljes bevétel adóköteles,
• hanem a költségekkel csökkentett jövedelem.

Magánszemélyként vagy vállalkozóként érdemes bérbe adni?

A lakáskiadás háromféle formában történhet:

• magánszemélyként (adószám nélkül),
• adószámos magánszemélyként,
• egyéni vállalkozóként.

A legtöbb tulajdonos magánszemélyként adja ki az ingatlanát, ami egyszerűbb és kevesebb adminisztrációval jár.

Kell adószám lakáskiadáshoz?

Nem minden esetben.

Nem kell adószám, ha:

• nem vagy egyéni vállalkozó,
• kizárólag adómentes lakásbérbeadást végzel,
• nem választasz áfakötelezettséget,
• nincs közösségi adószám-kötelezettséged.

Ha azonban számlát szeretnél kiállítani, vagy számlatömböt használsz, akkor adószám kiváltása kötelező.

Számla vagy elég egy egyszerű bizonylat?

Adómentes bérbeadás esetén:

• nem kötelező számlát adni,
• elegendő egy számviteli bizonylat, amelyen az adóazonosító jel is szerepelhet.

Ha mégis számlát adnál (például bérlő kérésére), akkor már be kell jelentkezni adóalanyként.

Hogyan számolható el költség a lakáskiadásnál?

A bevétel csökkenthető, így kevesebb adót kell fizetni. Két módszer közül választhatsz:

1. 10%-os költséghányad

• nem kell számlát gyűjteni,
• a bevétel 90%-a után fizetsz adót.

2. Tételes költségelszámolás

• számlákkal igazolt költségek számolhatók el,
• ide tartozik például:
  • felújítás,
  • karbantartás,
  • javítás,
  • rezsi (bizonyos feltételekkel),
  • amortizáció.

Mely költségek nem számítanak bevételnek?

Nem minősül bevételnek:

• a bérlő által tényleges fogyasztás alapján megfizetett közüzemi díj.

Viszont bevételnek számít:

• a közös költség,
• az átalányban meghatározott rezsi,
• a fix összegű bérleti díj, amely tartalmazza a rezsit.

Csökkenthető a jövedelem más lakás bérleti díjával?

Igen, de csak szigorú feltételekkel:

• legalább 90 napos bérbeadás szükséges,
• a másik lakás bérleti díja nem térül meg máshonnan,
• akár külföldi bérleti díj is elszámolható.

Mikor és hogyan kell adóelőleget fizetni?

A fizetendő SZJA-t:

• negyedévente kell befizetni,
• a negyedévet követő hónap 12. napjáig,
• csak akkor, ha az adó összege eléri a 10 000 forintot.

Mi a helyzet, ha cég fizeti a bérleti díjat?

Ha a bérlő nem magánszemély, hanem cég:

• az adóelőleget a kifizető vonja le,
• nyilatkozat hiányában automatikusan a 10%-os költséghányaddal számol.

ÁFA és lakásbérbeadás: kell vele foglalkozni?

A hosszú távú lakásbérbeadás:

• áfamentes.

Áfát kell fizetni:

• parkolók bérbeadása után,
• rövid távú szálláshely-szolgáltatásnál.

Ha egyszer áfakörössé válsz:

• 5 évig nem léphetsz vissza az adómentességbe.

Lakáskiadás vagy szálláshely-szolgáltatás? Nem ugyanaz!

Fontos különbség:

• a lakásbérbeadás hosszú távú,
• nem kell hozzá engedély.

A szálláshely-szolgáltatás:

• rövid távú,
• adószám és engedély szükséges,
• eltérő adózási szabályok vonatkoznak rá.

Forrás: ingatlan.com

A Így fizetsz kevesebb adót a lakáskiadás után – legális trükkök bejegyzés először Sajtóközlemények-én jelent meg.

A 2025-ös év szélsőséges képet mutatott a hazai ingatlanpiacon: miközben Budán milliárdos villák cseréltek gazdát, addig vidéken szinte jelképes összegekért is lehetett ingatlanhoz jutni. A Duna House éves tranzakciós adatai alapján markáns különbségek rajzolódtak ki nemcsak Budapest és a vidék, hanem az egyes vármegyék között is.

Országos átlagok: egyre magasabb árak, nagy eltérésekkel

Országos szinten az ingatlanok átlagos eladási ára 55 millió forint volt, míg az átlagos négyzetméterár elérte a 736 ezer forintot. A főváros azonban jócskán túlszárnyalta ezt: Budapesten egy ingatlanért átlagosan 82 millió forintot fizettek, az átlagos négyzetméterár pedig 1,2 millió forint fölé emelkedett.

Budapest az élen, Kelet-Magyarország a lista végén

Az eladási árak rangsorát toronymagasan Budapest vezette, ezt követte Pest vármegye 62 millió forintos átlaggal. A mezőny elején szerepelt még Veszprém, Hajdú-Bihar és Győr-Moson-Sopron vármegye is, 47–59 millió forint közötti árakkal.

A legolcsóbb ingatlanpiac továbbra is a keleti és dél-keleti vármegyékben volt: Békésben vagy Borsod-Abaúj-Zemplénben jóval alacsonyabb fajlagos árakon lehetett vásárolni, mint a nyugati vagy fővárosi régiókban.

Panel, tégla vagy családi ház? Ennyit fizettek értük

A különböző ingatlantípusok között jelentős árkülönbségek mutatkoztak:

• Panellakások: országos átlagban 43,7 millió forintért keltek el, 835 ezer Ft/m² áron
• Téglalakások: átlagosan 61 millió forintos eladási árral és 1 millió Ft/m² fajlagos árral
• Családi házak: 53,1 millió forintos átlagáron, viszont jóval alacsonyabb, 501 ezer Ft/m² négyzetméterárral

Rekordok éve: milliárdos villa és 20 ezer forintos négyzetméterár

A legdrágábban értékesített ingatlan egy II. kerületi, Hűvösvölgyi úti villa volt, közel 1000 négyzetméteres alapterülettel. Az eladási ár elérte az 1 milliárd 764 millió forintot. A luxusingatlan több szinten, tíz szobával, hét fürdőszobával, wellnessrészleggel, sportfunkciókkal és garázzsal rendelkezett.

A skála másik végén egy Zala vármegyei Szilvágyon található, 25 m²-es ingatlan állt, amely mindössze 1 millió forintért cserélt gazdát.

Döbbenetes négyzetméterár-különbségek

A legmagasabb négyzetméterárat egy I. kerületi, Naphegy utcai lakás érte el: a 43 m²-es, újszerű ingatlan 3,4 millió Ft/m² áron kelt el.

Ezzel szemben a legalacsonyabb fajlagos ár egy hercegszántói, rossz állapotú, 100 m²-es házhoz kapcsolódott, amely 19 900 Ft/m² áron talált vevőre.

Extrém méretek és történelmi falak

A legnagyobb alapterületű ingatlan szintén a budai luxusvilla volt, míg a legkisebb egy mindössze 6 m²-es, Markazon eladott horgásztanya, amelyet egy boroshordóból alakítottak ki.

A legrégebbi értékesített lakóingatlan Szombathelyen volt: az épület 1799-ben épült, és egy 34 m²-es lakás 26,5 millió forintért cserélt tulajdonost.

Kik vásároltak és miért?

A vevői oldalon az első lakást vásárlók voltak többségben, 25,5%-os aránnyal. Őket követték a befektetési célú vásárlók (22%), majd a nagyobba költözők (19%). A kisebbe költözés, generációs változások és válások kisebb, de mérhető arányban jelentek meg.

Miért adtak el az emberek ingatlant?

Az eladók körében leggyakrabban befektetés lezárása állt a háttérben (24%). Jelentős volt az örökölt ingatlanok értékesítése is (19%), valamint a kisebbe költözés (13%). Ezek mellett élethelyzeti okok – válás, családi átrendeződés – is szerepet játszottak. – áll a DH közleményében.

A Luxus és nyomor egy piacon: extrém ingatlanárak Magyarországon bejegyzés először Sajtóközlemények-én jelent meg.

A magyar lakáspiac 2025 őszén kiegyensúlyozottabb szakaszba lépett: miközben az Otthon Start Program (OSP) hatására látványosan nőtt az érdeklődés, a korábbi túlfűtött kereslet fokozatosan mérséklődik. Az eladók is korrigálják áraikat, így a piac mindkét oldalán megjelent a reálisabb szemlélet.

A Duna House szeptemberi keresletindexe 87 pontot mutatott, ami még mindig élénk aktivitást jelez, ám elmarad az augusztusi, rekordmagas 110 ponttól. A szakértők szerint ez nem visszaesést, hanem a nyári „lakásvásárlási eufória” egészséges lehűlését tükrözi.

Vége a kapkodásnak – újra tárgyalóasztalhoz ülnek a vevők

A nyár elején még sok vásárló félelemből vagy versenyhelyzetben hozott elhamarkodott döntést, gyakran túlárazott ingatlanokra licitálva. Őszre azonban normalizálódott a helyzet: a vevők alaposabban mérlegelnek, és egyre gyakrabban kérnek szakértői értékbecslést vagy hiteltanácsadást döntés előtt.

A Duna House vezérigazgató-helyettese, Máté Ferenc szerint az OSP hosszabb távú fennmaradása biztonságérzetet ad a piaci szereplőknek, így az új belépők már kevésbé érzik, hogy „most vagy soha” alapon kell vásárolniuk. Ez kiegyensúlyozottabb alkuhelyzeteket és stabilabb ármozgásokat hozhat az év végére.

Fejlesztői kedv és új lakásprojektek – bővülő kínálat jöhet

A lakásépítési kedv újra élénkül. Az új szabályozás, amely lehetővé teszi a 3%-os kamatozású hitel igénybevételét már az építés előtti, „papíron létező” lakásokra is, hatalmas lendületet ad a fejlesztőknek.

A következő hónapokban érezhetően nőhet az új építésű lakások kínálata, különösen a középkategóriás, az OSP feltételeinek megfelelő ingatlanok esetében. Ez a vásárlók számára kedvező, hiszen nagyobb választék, reálisabb árak és jobb finanszírozási feltételek jellemzik majd a piacot.

Befektetői eladások: átrendeződés a használt lakások piacán

A befektetési célú ingatlaneladások is erősödtek az utóbbi hónapokban. A Duna House adatai szerint Budapesten az összes tranzakció mintegy 37%-át már ilyen értékesítések teszik ki. Az eladók sok esetben a csökkenő bérleti hozamok és a mérséklődő albérleti díjak miatt döntenek a kiszállás mellett.

Ez a trend nemcsak a kínálatot bővíti, hanem lassíthatja az árnövekedést is, ami a vevőknek kedvezhet a következő negyedévekben.

Stabilizálódó piac és fenntartható növekedés

A jelenlegi folyamatok arra utalnak, hogy a magyar ingatlanpiac egy egészségesebb, fenntarthatóbb egyensúly felé halad. Az eladók árkorrekciója, a bővülő kínálat és a reálisabb vásárlói döntések együttesen segíthetik, hogy a lakáspiac elmozduljon a korábbi túlfűtöttségből.

Az MNB és több piaci elemző is úgy látja, hogy az infláció csökkenése, a javuló hitelfeltételek és az OSP hosszú távú stabilitása 2026-ban is támogathatja az ingatlanpiaci növekedést – de immár mérsékelt, fenntartható tempóban.

A Fordulat a lakáspiacon: most már a vevők diktálnak! bejegyzés először Sajtóközlemények-én jelent meg.

Új szabály a zártkerti telkeknél – fordulópont az ingatlanpiacon

2025 nyarán látványosan megugrott a kereslet a zártkerti ingatlanok iránt, amit elsősorban a július 1-jén hatályba lépett ingatlannyilvántartási törvény módosítása indított el. Az új jogszabály lehetővé teszi, hogy a zártkerti területek művelési ág alól kivett ingatlanként kerüljenek nyilvántartásba – de csak akkor, ha az adott település önkormányzata erről rendeletet alkot. Ez a változás nem csupán a jogi helyzet rendezését szolgálja, hanem megnyitja az utat a korábban elérhetetlen banki finanszírozás és állami támogatások felé is.

Miért lett ennyire népszerű a zártkerti ingatlan?

A Duna House adatai szerint a zártkerti és üdülőövezeti ingatlanok piaca már 2023 óta élénkül, ám a 2024-es év igazi áttörést hozott: az adásvételek száma 64%-kal haladta meg az előző évi értéket. 2025-ben pedig már az év első hónapjaiban sikerült elérni a 2024-es teljes éves volument. Mindez azt jelzi, hogy a kereslet rendkívül erős, és a friss szabályozás ezt tovább fokozza.

A statisztikák alapján 2025 nyarán kétszer annyian kerestek zártkerti ingatlant, mint egy évvel korábban. Ez azt mutatja, hogy a piac gyorsan reagált a törvénymódosítás által megnyíló lehetőségekre.

Óriási különbségek az árakban – akár tízszeres eltérés

Az eladási árak között hatalmas a szórás. Budapesten egy zártkerti ingatlan átlagosan 82,7 millió forintért cserélt gazdát, míg Borsod-Abaúj-Zemplénben mindössze 14,4 millió forint volt a középérték. A legmagasabb árakat Hajdú-Bihar vármegyében mérték, ahol az átlagár megközelítette a 100 millió forintot. Országos szinten a négyzetméterár átlagosan 467 ezer forint körül alakult.

Egyre tovább tart az értékesítés

Bár az érdeklődés nő, az eladási folyamat egyre hosszabb. 2023-ban átlagosan 109 nap kellett egy tranzakció lebonyolításához, 2024-ben ez 160 napra nőtt, 2025-ben pedig már közel 200 nap volt szükséges. Ez arra utal, hogy a bővülő kínálat mellett a vevők alaposabban mérlegelnek, és tudatosabban választanak. Az eladóknak ezért a reális árképzés és a jól átgondolt értékesítési stratégia kulcsfontosságú.

Mit hozhat a jövő a zártkerti ingatlanok számára?

A törvénymódosítás több szempontból is kedvező a tulajdonosok és a befektetők számára:

• könnyebb hozzáférés a lakáshitelekhez és állami támogatásokhoz,
• gyorsabb és egyszerűbb adásvételi folyamat,
• megszűnő földvédelmi járulékfizetési kötelezettség,
• várható értéknövekedés, különösen ott, ahol az önkormányzatok gyorsan reagálnak a szabályozásra.

Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint a változás régóta fennálló problémára ad választ, hiszen a zártkerti ingatlanok eddig nehezen kezelhető szegmenst jelentettek. Most viszont valódi áttörés történt, amelynek hatása hosszú távon is érzékelhető lesz: a kereslet valós, az árak növekedhetnek, ugyanakkor az értékesítési idők várhatóan tovább nyúlnak.

A Soha nem látott roham a zártkerti telkekért – ezért vesz most mindenki! bejegyzés először Sajtóközlemények-én jelent meg.

Mit jelent a rendeletmódosítás?

A Magyar Közlönyben megjelent legfrissebb szabályozás jelentősen átalakítja a lakáscélú állami támogatások rendszerét. A változtatások célja, hogy könnyebb legyen saját otthonhoz jutni, és bővüljenek azok a lehetőségek, amelyekkel a családok és fiatal párok élhetnek. A Duna House szakértői szerint az új szabályok különösen a 80–150 millió forintos ingatlanpiaci sávban mozdíthatják meg a keresletet.

A legfontosabb változások egy helyen

• Értékhatár-emelés: mostantól a támogatások igénybevételéhez lakások esetében 100 millió, házaknál 150 millió forint a felső értékhatár.
• Átjárhatóság a konstrukciók között: az Otthon Start hitel később CSOK Plusszá alakítható, ha a hitelfelvevő házasságot köt és gyermeket vállal.
• Kombinálhatóság: egyszerre legfeljebb két támogatott kölcsön vehető fel, például a fix 3%-os Otthon Start mellé CSOK Plusz vagy Falusi CSOK.
• Egyszerűbb banki ügyintézés: a CSOK Plusz és az Otthon Start egy bankon belül, külön ügyintézési költség nélkül intézhető.
• Adóstársi szabályok: adóstársként csak a házastárs vagy a szülők vonhatók be, de a szülők tulajdont nem szerezhetnek.
• Kamattámogatás pontosítása: az állami kamattámogatás mértéke nem lehet magasabb a bank által ténylegesen alkalmazott kamatnál.

Hogyan segíti a családokat az új rendszer?

Az értékhatár megemelésével sok olyan ingatlan is elérhetővé vált a támogatott körben, amely korábban túl drágának számított. Ez különösen fontos a nagyobb városokban és a budapesti piacon, ahol az árak az elmúlt években jelentősen emelkedtek.

A rugalmasság abban is megmutatkozik, hogy az Otthon Start később CSOK Plusszá alakítható. Így azok a fiatal párok is előnyt élvezhetnek, akik még gyermektelenek, de szeretnének mielőbb beköltözni saját otthonukba. Ha később családot alapítanak, ugyanazokat a támogatásokat kapják meg, mint a CSOK Plusz igénylők.

Konkrét példa a gyakorlatból

Vegyünk egy háromgyermekes családot, akik Budapesten szeretnének lakást venni. A szabályozás előtt legfeljebb 80 millió forintos ingatlanra tudtak CSOK Pluszt igénybe venni, így például egy 95 milliós lakás nem fért bele a támogatott körbe.
Az új szabályok szerint azonban 100 millió forintig terjed a jogosultság, vagyis a család most már:

• 15 millió forint vissza nem térítendő támogatást,
• 50 millió forint kedvezményes, fix 3%-os hitelt,
• a fennmaradó összeget pedig piaci hitelből vagy saját forrásból finanszírozhatja.

Ez a módosítás közvetlenül növeli a vásárlóerőt, miközben élénkíti a középkategóriás lakások piacát is. – áll a Duna House közleményében.

A Óriási változás a lakástámogatásokban – most sokkal több ingatlanra lehet támogatást kapni! bejegyzés először Sajtóközlemények-én jelent meg.

Bár a nyári hónapokra hagyományosan lassabb forgalom jellemző az ingatlanpiacon, idén júliusban meglepően erős volt a vásárlói érdeklődés. A frissen bejelentett Otthon Start Program már a hivatalos indulása előtt érezhetően aktivizálta a piacot. Különösen a panellakások esetében tapasztalható kiugró kereslet, ami miatt sok szakértő szerint ősszel valóságos panelboom indulhat.

Rekordszintű érdeklődés

A Duna House adatai szerint a program bejelentése után 39%-kal több új vevő regisztrált júliusban, mint júniusban. Az ingatlanbemutatások száma is folyamatosan nőtt.
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője elmondta:

„Az érdeklődők többsége kifejezetten a program feltételeinek megfelelő lakásokat keresi, ezen belül pedig a panelek iránt a legnagyobb a kereslet.”

Bár a tényleges tranzakciók száma júliusban – 9492 adásvétellel – 18%-kal elmaradt a tavalyitól, a szakértők szerint ez természetes szezonális visszaesés. Az élénkülő érdeklődés alapján ősszel már komoly forgalomnövekedés jöhet.

Panellakások: egyre gyorsabban kelnek el

A panellakások hagyományosan gyorsan reagálnak a piaci változásokra. Budapesten átlagosan 60 nap, vidéken 70 nap alatt keltek el idén nyáron – ez egy hónappal rövidebb idő, mint tavaly. Az Otthon Start Program miatt a vevőkör további bővülése várható, ami még tovább rövidítheti az értékesítési időt.

Az árak már most is történelmi csúcson vannak:

• Budapesten Pesten átlagosan 1,1 millió Ft/m² fölé emelkedtek,
• Budán már elérték az 1,26 millió Ft/m²-t,
• vidéken pedig 700–750 ezer Ft/m² között mozognak.

Ez országos szinten közel 30%-os éves drágulást jelent. A kérdés már csak az, mennyivel tolja feljebb a program a következő hónapokban az árakat.

Fiatalok és felújítandó lakások az élen

A vásárlói összetétel is átalakulóban van. Budapesten júliusban a vevők 13%-a felújítandó ingatlant vett, vidéken pedig látványosan nőtt az első lakásvásárlók aránya: egy év alatt 19%-ról 27%-ra emelkedett.
Ez azt jelzi, hogy az Otthon Start Program valóban a fiatal, első otthonukat kereső vásárlókat mozgatta meg – különösen a vidéki városokban.

Szegő Péter szerint:

„A mostani keresleti hullám és a program kedvező feltételei együtt könnyen az elmúlt évek legerősebb őszi időszakát hozhatják a panelpiacon.”

A Hatalmas fordulat a lakáspiacon – a panelek tarolhatnak ősszel bejegyzés először Sajtóközlemények-én jelent meg.

Tíz évvel ezelőtt még egy lakás és egy autó közötti árkülönbség nem volt egetverő, ma viszont álom maradhat a saját otthon. Mára annyira elszálltak a lakásárak, hogy egy átlagos budapesti 60 nm-es lakás árából 5-6 vadonatúj középkategóriás autót is lehetne venni. A helyzet drámai: a lakhatás lett az új luxus.

2015-ben még csak 3-4 autót „kellett volna feláldozni” egy lakásra, ma viszont már legalább 6-ra van szükség. A budapesti használt lakások átlagos nm-ára 1,2-1,3 millió forint közé emelkedett, így egy közepes méretű ingatlan már 70-80 millió forintba kerül. Eközben egy új autó 10-13 millió között mozog.

A Duna House vezető elemzője, Szegő Péter szerint mára egy lakás értéke több mint tizenháromszorosa lehet egy autóénak, miközben ez az arány 10 éve még „csak” tízszeres volt. A változás nem véletlen: az ingatlanárak rakétaként lőttek ki, míg az autóék lassabban, vagy egyes esetekben egyáltalán nem nőttek.

Ennek oka többek között:

• az állami támogatások (CSOK, babaváró),
• a kedvező hitelezési környezet 2015-2021 között,
• a befektetői vásárlások felfutása,
• az építőipari kapacitáshiány.

Ezzel szemben az autópiacot inkább visszavetette a chiphiány, a háborús gazdasági hatások és az elektromos autók irányába történő kötelező átállás.

A fiatal családok számára ez azt jelenti: vagy lakást vesznek, vagy autót, de a kettő egyre ritkábban fér bele. Az ingatlan mára nemcsak a biztonság, hanem a gazdagság mércéje is lett.

A Lakás vagy autó? Magyar családok ezrei döntenek naponta bejegyzés először Sajtóközlemények-én jelent meg.

A balatoni ingatlanpiacon az elmúlt években hatalmas változás ment végbe: ami korábban leginkább a nyári pihenésre szolgált, az mostanra sokak számára teljes értékű második otthonná vált. A Duna House siófoki szakértője, Bánáti András szerint ez az új trend alapjaiban alakította át a keresletet és az árak alakulását is.

Egész évben komfortot keresnek a vevők

„Ma már a vásárlók közel 90%-a lakóingatlan-szintű kényelmet vár el a balatoni ingatlanoktól: szigetelés, modern fűtés, teljes felszereltség és egész évben lakható kialakítás – ez lett az alapelv” – hangsúlyozza Bánáti András.

Stabil árak, hosszabb szezon

A balatoni lakások ára átlagosan 950 ezer és 1,25 millió forint között mozog négyzetméterenként. Siófokon és Balatonfüreden ez az érték elérheti a 1,5 millió forintot, míg a közvetlen vízparti, újépítésű, panorámás lakások esetében a 2 millió forintos négyzetméterár sem ritka. A legtöbb tranzakció 60–120 millió forint között jön létre, a luxuskategóriás ingatlanok viszont kisebb arányt képviselnek.

A telkek ára is széles skálán mozog: 50–300 ezer forint közötti négyzetméterár jellemző, közvetlen vízparton viszont ez az érték az 500 ezer forintot is meghaladhatja.

Növekvő kereslet, rövidebb reakcióidő

A budapesti árak emelkedésére a balatoni és a Velencei-tavi piac gyorsan, sokszor néhány hónap alatt reagál. Az eredmény: intenzívebb kereslet, gyorsabb adásvételek és a korábban jellemző rövid szezonalitás eltűnése. A COVID-járvány óta az emberek egész évben igyekeznek a Balaton mellett lenni, télen is, hétvégenként is. Az M7-es autópálya bővítése pedig csak erősíti ezt a trendet.

Kényszereladások helyett hosszú távú befektetések

„A korábban üdülőként használt ingatlanok szinte mind második otthonként funkcionálnak, ez pedig azt jelenti, hogy jóval kevesebb a kényszereladás és -vásárlás” – hangsúlyozza a szakértő. A közvetlen vízparti, önálló házak iránt is nagy az érdeklődés, ezek közül a 100 m²-es, 600 m²-es telken álló példányok ára elérheti az 1 millió eurót is. Az ilyen exkluzív ingatlanok esetében gyakori a külföldi vásárlók jelenléte.

A Balaton: már nem csak nyári üdülőhely – az új trend mindent átír bejegyzés először Sajtóközlemények-én jelent meg.

Miközben a budapesti lakáspiac lassít, a Balaton-parti ingatlanok felé özönlenek a vevők

A 2025-ös nyaralószezon igazi földrengést hozott az ingatlanpiacon. Amíg a fővárosban és nagyvárosokban megtorpant a lakásvásárlási láz, addig a Balaton környékén példátlan kereslet bontakozott ki. A Duna House szakértői szerint olyan áremelkedési hullám söpör végig a magyar tengeren, amely még a fővárosi lakásárakat is felülmúlhatja.

Fordulóponton a piac: Budapest vs. Balaton

Az elmúlt hónapok egyértelműen megmutatták a piacok közötti különbséget. Míg áprilisig a magyar ingatlanszektorban minden szegmens dinamikus növekedést produkált, azóta a fővárosban és nagyvárosokban elérkezni látszik a korrekció ideje. A magas árak hatására a vásárlók óvatosabbá váltak, ami természetes módon fékezte az árnövekedés ütemét.

Ezzel szemben a nyaralóingatlan-szektorban csak most kezdődik az igazi fellendülés. A szezon elején tapasztalt érdeklődés minden várakozást felülmúl, és a szakértők szerint ez a trend a nyár végéig biztosan kitart.

A déli part: a vevők Mekkája

A kereslet különösen intenzív a Balaton déli partján, ahol a kedvezőbb árszínvonal és a vízközelség kombinációja ellenállhatatlan vonzerőt gyakorol a vásárlókra. A korábban másodlagosnak tekintett települések mostanra a nyaralóvásárlás gócpontjaivá váltak.

A trend mögött egy egyszerű gazdasági logika húzódik. Miközben a budapesti lakásárak elérték azt a szintet, ahol sokan már meggondolják a vásárlást, addig a balatoni nyaralók még mindig elérhető álomnak tűnnek. Különösen azok számára, akik nem csak nyaranta, hanem egész évben hasznosítanák befektetésüket.

Új vevőtípus jelent meg

A korábbi évekkel szemben megváltozott a nyaralóvásárlók profilja is. Egyre több olyan érdeklődő van, aki nem a hagyományos szezonális használatra gondol, hanem állandó, vagy félállandó lakhelyként tekint a balatoni ingatlanjára. Ez a váltás magyarázza, hogy miért kerültek előtérbe az energiahatékony, télen is lakható nyaralók.

„Az egész évben használható ingatlanok iránt fokozott az érdeklődés” – erősíti meg a Duna House elemzése. Ezek az ingatlanok ugyan drágábbak, de a vevők hajlandók többet fizetni a komfortért és a rugalmasságért.

A patinás villák: kivétel a szabály alól

Érdekes kivételt képeznek a régi, patinás balatoni villák, amelyek árai az átlagos növekedésnél mérsékeltebbek maradtak. Ezek az ingatlanok gyakran felújításra szorulnak, és az energiahatékonyság tekintetében sem felelnek meg a mai elvárásoknak, ami magyarázza az óvatosabb áralakulást.

Új befektetési lehetőség születik?

A folyamatos kereslet és a korlátozott kínálat együttese azt vetíti előre, hogy a balatoni nyaralók árai a következő hónapokban is emelkedni fognak. A szakértők szerint ez a trend nemcsak a nyári szezont fogja végigkísérni, hanem akár őszre is átnyúlhat.

A kérdés már csak az, hogy meddig bírja a piac ezt az intenzív növekedést, és mikor következik be az a természetes kiigazítás, ami a fővárosi ingatlanpiacon már megkezdődött. Egyelőre azonban úgy tűnik, a Balaton varázsa továbbra is erősebb minden gazdasági megfontásnál.

A A balatoni nyaralók ára az egekben rekordok dőlnek a Balatonnál bejegyzés először Sajtóközlemények-én jelent meg.

Bár az önazonossági törvényjavaslat csak július 1-jén léphet hatályba, a hatása már most is érződik a hazai ingatlanpiacon. A Duna House szakértői szerint főként a népszerű agglomerációs övezetek, valamint a Balaton és a Velencei-tó környéki települések lettek a változások első számú áldozatai. Ezeken a területeken már most is fordulat tapasztalható az árakban és a keresletben, ami egyes helyeken a vevői érdeklődés visszaesését okozhatja.

Bizonytalan költségek és visszariadó vevők

Bánáti András, a Duna House siófoki partnere szerint a törvényjavaslat komoly árcsökkentő hatással járhat: „Sokan félnek a további bizonytalan költségektől és a lehetséges korlátozásoktól. Ez a bizonytalanság visszatartja a vásárlókat, ami egyértelműen nehezíti az eladók dolgát, így akár áreséshez is vezethet.”

A helyi önkormányzatok pedig már most igyekeznek reagálni: ahol eddig sem volt megfelelő infrastruktúra – például nincs kiépített vízvezeték vagy csatornahálózat –, ott gyakran szigorúbban korlátozzák az új építkezéseket. Ilyen problémák többek közt Velencén és Gárdonyban is felmerülnek.

A bankok is beárazzák a bizonytalanságot

Árpási László, a Duna House soproni irodavezetője más szemszögből közelítette meg a kérdést. Ő arra hívta fel a figyelmet, hogy a bankok már most is reagálnak a piaci bizonytalanságra: „Több helyen már csak szigorúbb feltételekkel adnak hitelt, vagy egyenesen elutasítják a finanszírozást. Ez különösen a kisebb településeken okozhat forgalomcsökkenést.”

A törvényjavaslat alapján az önkormányzatok széles jogkört kapnának a helyi lakosságszám meghatározásában, és olyan eszközöket is bevethetnének, mint a betelepülési adó vagy az elővásárlási jog. Ezek a lépések főként azokat a térségeket célozzák, ahol az elmúlt években ugrásszerűen nőtt a lakosságszám, vagy ahol a meglévő infrastruktúra már most is túlterhelt – például Dunakeszi, Tihany vagy Fertőd környékén.

Szakértői egyeztetés nélkül nincs stabilitás

A Duna House vezérigazgató-helyettese, Máté Ferenc szerint egy ekkora horderejű szabályozás előtt létfontosságú lenne a piac szereplőinek bevonása. „Az ingatlanpiac rendkívül érzékenyen reagál a bizonytalanságokra, ami a családok legnagyobb vagyontárgyát érinti. Ezért elengedhetetlen, hogy a döntéshozók konzultáljanak a szakmai szereplőkkel, bankokkal és fejlesztőkkel, mielőtt életbe lép a szabályozás.”

A befektetőknek és a fejlesztőknek is érdemes kiemelt figyelemmel követniük a törvény hatálybalépése utáni időszakban a hitelpiaci és ingatlanpiaci adatokat (például a Duna House Tranzakciószám Becslését és a Barométer című kiadványt). Emellett a helyi önkormányzati rendeleteket is érdemes monitorozniuk, mivel azok településenként jelentősen eltérhetnek.

A A családok vagyona forog kockán: miért féltik a szakértők az ingatlanpiacot? bejegyzés először Sajtóközlemények-én jelent meg.