Mennyit ér ma egy budai villa? Elég egy dizájnos homlokzat, vagy tényleg számít az elhelyezkedés?
Vajon mennyiért cserélnek gazdát azok a családi házak, amelyek néhány éve még évekig álltak eladatlanul?
És mit érhet egy modern, nagy alapterületű, prémium kivitelezésű otthon a budai hegyoldalban?Egyáltalán: hogyan lehet beárazni egy ennyire egyedi ingatlant, ahol minden négyzetméternek története van?
Ezekre a kérdésekre kereste a választ Czitó Tamás, a budai luxuspiac egyik jól ismert szakértője.
Nagy értékű családi házak
– Önök Budapest II/A kerületében és a környező agglomerációs településeken dolgoznak. Hogyan alakul jelenleg a piac, ahol alapvetően családi házas övezetekről beszélünk, amelyek nyilván nagyobb értéket is képviselnek?
– 2024 november-december óta egyre nagyobb az érdeklődés a piacon és a tranzakciók száma is növekszik.
Ezt jól jelzi, hogy a vevők már a korábban hónapokig hirdetett, nagyon rossz állapotú, szinte lebontandó házakat, kvázi építési telkeket is megvásárolják.
Sőt, a tavaly decemberben eladott ingatlanokért most talán már 5-10 millió forinttal többet is lehetne kapni, ami jól mutatja az árak dinamizmusát. Azonban a nagyméretű, jelentős korszerűsítést igénylő családi házak továbbra sem túlzottan keresettek.
– Mi az az értékhatár, ameddig keresik, nézik a családi házakat, a nagyobb méretű lakóingatlanokat?
– Konkrét összeget nem tudok meghatározni, mert egy igényes, modern, 250-300 négyzetméteres családi villát akár 500-600 millió forintért is el lehet adni. Vagyis a nagy értékű, kiváló állapotú házaknak szintén megvan a vevőjük, bár nyilván nem akkora volumenben érkeznek az érdeklődők, mint egy kis garzonlakás esetében.
Hogyan árazzunk?
– Ezek a családi házak teljesen egyediek, szinte mindegyik saját „személyiséggel” rendelkezik. Hogyan lehet ilyen esetekben korrekt árat meghatározni?
– Abszolút egyedi árazásról beszélhetünk, amelyet sokéves tapasztalat, illetve alapos hely- és piacismeret alapján lehet elvégezni.
A környékbeli hirdetési árak és eladott ingatlanok alapján állítjuk össze az összehasonlító elemzést, és bár már húsz éve foglalkozom ingatlanközvetítéssel, még nekem sem könnyű meghatározni egy adott családi ház valódi értékét.
Ha nagyon egyedi építészeti stílusú ingatlanról van szó, amely ráadásul egyedi helyszínen található, akkor még nehezebb meghatározni az árat. De ha mondok egy nagyságrendet, akkor is plusz-mínusz 6-8 százalék eltérés lehet, mert nincs az a szakember, aki 1-5 millió forintos pontossággal megmondja egy nagyobb ház valódi értékét.
